مشاوره رایگان _ وكيل پايه يک دادگستری

قانون روابط موجر و مستاجرمصوب 26/5/1376

فصل اول- روابط موجر و مستاجر

ماده 1- از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون ، اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري ، محل كسب و پيشه ، اماكن آموزشي ، خوابگاههاي دانشجوئي و ساختمانهاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي شود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود.
ماده 2- قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستاجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شهود گواهي گردد.
ماده 3- پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر يا قايم مقام قانوني وي تخليه عين مستاجره در اجاره با سند رسمي توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضايي در مرجع قضايي توسط ضابطين قوه قضائيه انجام خواهد گرفت .
ماده 4- در صورتي كه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و يا سند تعهد آور و مشابه آن از مستاجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند يا وجه مذكور به مستاجر و يا سپردن آن به دايره اجر است چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به عين مستاجره از ناحيه مستاجر و يا عدم پرداخت مال الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن ، آب ، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارت وارده و يا پرداخت بدهي هاي فوق از محل وجوه ياد شده باشد موظف است همزمان با توديع وجه يا سند گواهي دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم دادخواست مصوبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد . در اين صورت دايره اجرا از تسليم وجه يا سند به مستاجر به همان ميزان خودداري و پس از صدور راي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد كرد.
ماده 5- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوي موجر مدعي هر گونه حقي باشد ضمن اجراي دستور تخليه شكايت خود را به دادگاه صالح تقديم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نيز جبران خسارت وارده حكم مقتضي صادر مي شود .
فصل دوم - سرقفلي
ماده 6- هرگاه مالك ، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت نمايد . همچنين مستاجر ميتواند در اثناي مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر بعنوان سرقفلي دريافت كند ، مگر آنكه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
 تبصره1- چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي از مالك را ندارد.
 تبصره2- در صورتيكه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل نمايد ، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز دارد.
ماده 7- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود . تا زماني كه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد در اينصورت مستاجر مي تواند از موجر و يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت نمايد .
ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عين مستاجره را به غير مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نمايد. مستاجر مي تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت نمايد.
ماده 9- چنانچه مدت اجاره به پايان برسد يا مستاجر سرقفلي را به مالك نپرداخته باشد و يا اينكه مستاجر كليه حقوق ضمن عقد را استيفاء كرده باشد هنگام تخليه عين مستاجره حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت .
ماده10- در مواردي كه طبق اين قانون دريافت سرقفلي مجاز مي باشد هرگاه بين طرفين نسبت به ميزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعيين خواهد شد.
 تبصره- مطالبه هر گونه وجهي خارج از مقررات فوق در روابط استيجاري ممنوع مي باشد.
ماده11- اماكني كه قبل از تصويب اين قانون به اجاره داده شده از شمول اين قانون مستثني و حسب مورد مشمول مقررات حاكم بر آن خواهند بود.
ماده12- آئين نامه اجرايي اين قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه هاي دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد.
ماده13- كليه قوانين و مقررات مغاير با اين قانون لغو مي شود. قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سيزده ماده و سه تبصره در جلسه علني روز يكشنبه مورخ بيست و ششم مرداد ماه يكهزار و سيصد و هفتاد و شش مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ 29/5/1376 به تاييد شوراي نگهبان رسيده است .

آئين نامه اجرايي قانون روابط موجرومستاجر مصوب 19/2/1378

 ماده 1- منظور از واژه " قانون " در اين آيين نامه " قانون روابط موجر و مستاجر - مصوب 26/5/1376- " ميباشد.
ماده 2- موارد زير مشمول مقررات قانون نمي باشد:
 1- روابط استيجاري قبل از اجراي قانون .
 2- روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستاجر سابق به مستاجر جديد با اجازه موجر در صورتي كه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد .
 3- روابط ناشي از صلح منافع يا هر عنوان ديگر و نيز تصرفات برحسب تراضي شفاهي با موجر به عنوان اجاره .
 4- موارد تخليه اماكن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد .
 5- در صورتي كه سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظيم نشده باشد.
 تبصره- رابطه استيجاري در اماكني كه ابتدائا" از تاريخ لازم‌الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده يا مي شود يا پس از تاريخ ياد شده توسط طرفهاي قرارداد اجاره تمديد مي گردد ، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.
ماده 3- رسيدگي به درخواست تخليه در مورد سند عادي موضوع ماده (2) قانون بدون تقديم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوي غير مالي و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به عمل خواهد آمد.
ماده 4- رئيس حوزه قضايي يا دادگاه مرجوع اليه با احراز مالكيت يا ذي نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخليه خواهد نمود.
ماده 5- ابلاغ اوراق قضايي و يا اوراق اجراييه به مستاجر در محل عين مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت ميگيرد ، مگر اينكه طرفين ترتيب ديگري را مقرر نموده باشند.
ماده 6- اجراي دستور تخليه صادره توسط مقام قضايي نياز به صدور اجراييه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا مي گردد . مامور مكلف است آن را ظرف (24) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثاني رسيد دريافت كند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسيد ، مراتب را در ابلاغ نامه قيد و ظرف (3) روز نسبت به اجراي مفاد دستور اقدام نمايد.
ماده 7- چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد ، مفاد دستور تخليه به يكي از بستگان يا خادمان وي كه سن ظاهري او براي تميز اهميت موضوع كافي باشد ، ابلاغ مي شود.
ماده 8- هرگاه اشخاص مذكور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند يا از دادن رسيد امتناع ورزند ، مامور مراتب را در اعلاميه‌اي قيد و به محل الصاق مي نمايد.
 تبصره- در اعلاميه ، مراتب مراجعه مامور و استنكاف اشخاص و يا عدم حضور آنان و نيز مفاد دستور مقام قضايي درج شده و همچنين اين مطلب قيد خواهد شد كه چنانچه ظرف (3) روز مستاجر اقدام به تخليه‌محل و تحويل آن به موجر يا نماينده قانوني وي و يا دفتر دادگاه ننمايد ، امر تخليه در روز و ساعت معين توسط مامور اجرا
 انجام مي پذيرد.
ماده 9- در مورد اسناد رسمي اجاره ، درخواست صدور اجراييه جهت تخليه مورد اجاره از دفترخانه تنظيم كننده سند به عمل خواهد آمد .
ماده10- درخواست نامه براي اسناد عادي اجاره در فرم مخصوص تنظيم ميشود و شامل
 نكات زير خواهد بود:
 الف - نام و نام خانوادگي و نام پدر و محل اقامت موجر يا نماينده قانوني و يا قائم مقام وي .
 ب - نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستاجر يا قايم مقام قانوني وي ،
 پ - مشخصات عين مستاجره ،
 ت - مشخصات و تاريخ سند اجاره.
تبصره1- تصوير مصدق قرارداد بايد پيوست درخواست نامه ياد شده باشد.
تبصره2- در صورت فوت موجر يا مستاجر ، وراث آنها و در صورت انتقال عين از يد موجر و يا منافع از يد مستاجر ، ايادي منتقل اليهم و در صورت حجر موجر يا مستاجر، نماينده قانوني آنها ، قايم مقام قانوني آنان مي باشند.
ماده11- سردفتر پس از احراز هويت و صلاحيت درخواست كننده ، اوراق اجراييه را ظرف (24) ساعت در (3) نسخه با قيد تخليه محل عين مستاجره موضوع سند تهيه و به مهر ويژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دايره اجراي اسناد رسمي ثبت محل ارسال مي نمايد.
ماده12- اجراي ثبت موظف است با وصول اوراق اجراييه از دفتر خانه ظرف حداكثر (24) ساعت نسبت به تشكيل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخليه به مامور اقدام نموده و مامور مكلف است ظرف (48) ساعت اوراق اجراييه را ابلاغ و طبق قسمت اخير ماده (6) و مواد (7) و (8) اين آيين نامه عمل نمايد.
ماده13- چنانچه در زمان اجراي دستور تخليه مراجع قضايي و دواير اجراي ثبت ، به علت وقوع حوادث غير مترقبه ، مستاجر قادر به تخليه مورد اجاره نباشد و استمهال نمايد ، مراتب درخواست وي توسط مامور اجرا به مقام قضائي دستور دهنده گزارش مي شود . مقام قضايي صالح مربوط مي تواند با استمهال مستاجر براي يك نوبت به مدت حداكثر يك ماه موافقت كند .
ماده14- دفاتر اسناد رسمي علاوه بر رعايت شرايط عمومي تنظيم اسناد اجاره مكلفند در سند اجاره اماكن با كاربري تجاري و اماكني كه با رعايت قوانين و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاري واگذار مي شوند ، تصريح كنند كه عقد اجاره با سرقفلي يا بدون سرقفلي واقع شده است و در قراردادهاي عادي اجاره نيز، طرفين مكلفند سند اجاره را با قيد همين مطلب تنظيم نمايند.
ماده15- اجراي مقررات ماده (7) قانون ، ناظر به مواردي است كه در عقد اجاره شرط شده باشد كه موجر هر ساله مكلف به تمديد مدت اجاره بدون افزايش اجاره بها مي باشد.
ماده16- مستاجر اماكن تجاري در مدت اجاره ، چنانچه حق انتقال به غير از او سلب نشده باشد ، مي تواند با اخذ مبلغي به عنوان سرقفلي ، مورد اجاره را براي همان شغل و با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره نامه به ديگري منتقل نمايد.
ماده17- در غير از موارد مذكور در ماده (4) قانون ، چنانچه مستاجر مدعي حقي باشد ميتواند طبق مقررات از دادگاه عمومي محل وقوع ملك در خواست احقاق حق كند ، اين امر مانع اجراي دستور تخليه نمي باشد ، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تامين حقوق مستاجر و جبران خسارت او حكم مي نمايد . در اين خصوص مستاجر مي تواند تامين حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مكلف است نسبت به آن تصميم مقتضي اتخاذ نمايد.
ماده18- در صورتي كه دستور تخليه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شكايتي داشته و يا مدعي تمديد قرارداد اجاره باشد ، شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك تقديم مي نمايد. اعلام شكايت مانع اجراي دستور تخليه نمي باشد ، مگر اينكه دادگاه رسيدگي كننده ، شكايت مستاجر را مدلل بداند ، در اين صورت پس از اخذ تامين متناسب با ضرر و زيان احتمالي موجر، قرار توقيف عمليات اجرايي تخليه را صادر خواهد نمود.
ماده19- چنانچه شكايت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حكم نهايي رد شود ، موجر حق دارد خسارتي را كه از توقيف اجراي دستور تخليه به او وارد شده است بر طبق قوانين و مقررات مطالبه كند.
ماده20- چنانچه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و يا سند تعهد آور و مشابه آن از مستاجر دريافت كرده و در سند اجاره ( عادي و يا رسمي ) درج شده باشد يا توسط خود موجر عنوان شود ، در اين صورت تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند يا وجه ياد شده به مستاجر و ارائه رسيد آن به ضميمه درخواست تخليه به مرجع قضايي و يا ارايه آن به دايره اجراي ثبت و يا سپردن آن بر حسب مورد به دايره اجراي دادگستري و يا دايره اجراي ثبت مي باشد.
 تبصره - در صورتي كه وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و يا سند تعهد آور و مشابه آن در سند اجاره ( عادي و يا رسمي ) ذكر نشده باشد و توسط موجر نيز هنگام درخواست و تقاضاي تخليه مطرح نشود و مستاجر از اين جهت مدعي حقي شود ، ميتواند طبق ماده (5) قانون اقدام به احقاق حق خود نمايد.