از قرارداد اجاره تا حق سرقفلی


در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده است، عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن ها را بررسی کرد.
 
در مورد اماکن تجاری موضوع راحت‌تر است، چرا که بر عکس اجاره اماکن مسکونی، قانونی که حاکم بر اجاره محل‌های تجاری است، در سال 1356 تصویب شده و تا سال 1376 ادامه داشته و در این سال به قانون جدیدی جایگزین شده است. در ادامه در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی این مقررات می‌پردازیم.

اجاره اماکن مسکونی تا سال 1362 تابع قانون 1356 بود، سپس در این سال قانون جدیدی به تصویب رسید که تنها شامل اماکن مسکونی بود و تا سال 1376 که قانون عام روابط موجر و مستاجر سال 1376 به تصویب رسید، حاکم بود.یك وكیل دادگستری می‌گوید: در مورد قوانینی که در حال حاضر بر اجاره اماکن تجاری حاکم است، می گوید: تمام قوانینی كه در حال حاضر در مورد اماكن تجاری هستند عبارتند از: قانون مصوب سال 56 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین‌‌نامه‌ اجرایی قانون سال 76 .مسعود محمدی ادامه می‌دهد: در مجموع از این قانون‌ها این استنباط می‌شود ،اول این که، كه هر قرارداد اجاره‌ای كه قبل از سال 76 منعقد شده باشد، مشمول قانون سال 56 می‌باشد. دوم این که، هر قرارداد اجاره ای كه بعد از سال 76 منعقد شده است، اما تمدید اجاره‌ای است كه شروع آن قبل از سال 76 بوده، چون تمدید اجاره قبلی است، مشمول قوانین سال 56 خواهد بود. اما بعد از سال 76 هر قرارداد اجاره‌ای كه منعقد شده باشد، مشمول قانون سال 76 است.این کارشناس حقوقی خاطرنشان می‌کند: یك اصطلاح خاص قانونی در این مورد وجود دارد كه می‌گوید: قانون خاص، قانون عام را نسخ می‌كند و در مورد موضوع مذكور یعنی مقررات قانون مدنی، هرجا بین مندرجات این قوانین تعارض نداشته باشد، حسب مورد بر اساس قانون مدنی رفتار خواهد شد.

محدودیت تخلیه 
این وکیل دادگستری در خصوصیات قانون سال 56 در مورد اجاره اماكن تجاری اظهار می کند: قانون سال 56 در مورد اجاره اماكن تجاری می‌گوید: انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست، یعنی هر گاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستاجر را الزام به تخلیه كند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد كه این دلایل عبارت‌اند از: انتقال به غیر: محلی را كه مستاجر حق انتقال به غیر را در آن نداشته باشد، اما آن‌جا را انتقال دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را الزام به تخلیه كند.جایی كه مستاجر شغل مورد توافق را عوض كند. یعنی در قرارداد گفته شود، از این ملك برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستاجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را از ملك اجاره داده شده بیرون كند.وقتی كه مستاجر در مورد عین اجاره زیاده‌روی و كوتاهی كند برای مثال دیواری را در ملك جابه‌جا كند یا دیواری بگذارد.نپرداختن اجاره‌بها نیز یكی از دلایل دیگری است كه موجر می‌تواند اگر مستاجر اجاره‌بها را نپرداخت، برای بیرون كردن او اقدام كند و با سه بار اخطار كتبی موجر به موجب اظهارنامه بعد از ابلاغ ‌واقعی اجاره‌بها را نپردازد و در صورتی كه موجر اقامه دعوای تخلیه كند، دادگاه حكم به تخلیه خواهد داد، یعنی تا قبل از صدور حكم، مستاجر می‌تواند اجاره‌بها را بپردازد و در نتیجه دعوا رد خواهد شد.
اگر موجر نیاز شخصی داشته باشد، نیز دادگاه حكم تخلیه خواهد داد.اگر ملك در شرف خرابی باشد و موجر از شهرداری پروانه ساختمان گرفته باشد، یعنی تشریفات نوسازی را انجام داده باشد، حق اقامه دعوای تخلیه را دارد.جایی كه موجر از مستاجر درخواست تنظیم سند رسمی كند، اما مستاجر این‌كار را نكند، موجر حق اقامه دعوای تخلیه را دارد و مستند موارد گفته شده را می‌توان در مواد 10، 14 و 15 قانون سال 1356 یافت.این کارشناس حقوقی همچنین در مورد سرقفلی در قرارداد اجاره می‌گوید: سرقفلی را قانون‌گذار در قانون سال 56 علاوه بر حق كسب‌و ‌پیشه در نظر گرفت، اما بعضی‌ها به اشتباه این دو را با هم یكی می‌دانند. مسعود محمدی خاطرنشان می‌کند: منظور از سرقفلی، پولی است كه در ابتدای اجاره، مستاجر به موجر می‌دهد و موجر، مالك آن مبلغ خواهد بود كه تفاوت آن با پول پیش این است كه پول پیش، حالت امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض‌الحسنه است، اما سرقفلی متعلق به خود مالك است. حق كسب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است كه مستاجر در ملك ایجاد می‌كند، یعنی قانون‌گذار برای عملیاتی كه موجر در محلی انجام می‌دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.این وکیل دادگستری خاطرنشان می‌کند: این دو ماهیت حقوقی متفاوتی دارند. موجر در تمامی موارد باید حق كسب‌وپیشه را به مستاجر بپردازد، اما در مورد حق سرقفلی در احداث بنای جدید و نیاز شخصی خود موجر و بستگان موجر در تعدی و تفریط باید تمام سرقفلی را بپردازد تا حكم تخلیه بگیرد. در مورد نپرداختن اجاره‌بها و تغییر شغل، هیچ پولی بابت سرقفلی لازم نیست پرداخته شود كه این خود نوعی مجازات مدنی مستاجر متخلف است.در مورد انتقال به غیر هم، باید نصف سرقفلی در مورد انتقال به غیر پرداخته شود، همان‌طور كه تبصره 1 ماده 19 قانون مالك و مستاجر 56 می‌گوید.

مقررات سخت
نكته مهم دیگری که محمدی به آن اشاره می‌کند این است که، طبق ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 ، هرگونه شرط و قرار بین طرفین بدون رعایت محتویات سال 56 از اعتبار ساقط است. یعنی مستاجر و موجر نمی‌توانند شرط كنند که مستاجر از حق كسب‌وپیشه برخوردار نیست یا این كه شرط کنند که مستاجر بعد از یك سال ملك را تخلیه كند یا چنین شرطی بگذارند که اگر اجاره را یك‌ماه نداد فوری تخلیه كند و... . این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: نكته دیگر این است كه هرجایی كه (مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد) فردی ملکی را اجاره کرده است و دیگر توان ندارد و به دلیلی دیگر نمی‌تواند در آن ملك كار كند، برای این‌كه حق از بین نرود و فرد با اعمال مجازات مدنی مواجه نشود، تحت عنوان تجدید انتقال منافع فرد مربوطه می‌تواند از دادگاه درخواست كند. این وکیل دادگستری خاطرنشان می‌کند: این قانون زمانی حاکم است که عقد در قالب عقد اجاره است و شامل تمام مواردی است كه منافع ملكی در اختیار كسی گذاشته می‌شود.

محدوده زمانی اجرای قانون در مورد اماکن مسکونی 
اگر چه قانون سال 1356 در مورد اماکن تجاری تا سال 1376 به اجرا درآمد، اما در مورد اماکن مسکونی تنها تا سال 1362 اجرا شد و در این سال توسط قانونی که بر اجاره محل‌های مسکونی حاکم بود، نسخ شد. یک وکیل دادگستری در این خصوص می‌گوید: تمام مقررات سال 56 كه در مورد اجاره محل مسكونی است، به موجب قانون موجر و مستاجر سال 62 نسخ شده است. 

تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره
خلیل بهرامیان در خصوص اجاره اماكن تجاری می‌گوید: در این مورد قانون سال 56 و همچنین قانون جدید كه در سال 72 به بعد تصویب شده است، حاکم است.وی خاطرنشان می‌کند: باید دانست كه قوانینی كه در سال 56 در مورد روابط مالك و مستاجر بوده است به دلیل این كه تا قبل از دهه 50 به خاطر كمی‌ ارزش املاك كسی مایل به اجاره ملك نبود و بیشتر مستاجرها زیان می‌دیدند به خاطر منافعی كه برای موجر وجود داشت از این رو قانون‌گذار بیشتر قوانین را به نفع مستاجر گذاشت. اما این قانون از سال 72 به بعد دستخوش تغییراتی شد.این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: در سال 56 اگر ملكی برای منظور تجاری اجاره داده می‌شد چه سرقفلی داده می‌شد و چه داده نمی شد، سرقفلی به ملك تعلق می‌گرفت و حق كسب و پیشه نیز به مستاجر تعلق می‌گرفت. اما از سال 56 به بعد همه قراردادهای اجاره تابع قرارداد هستند. اگر در قرارداد سرقفلی یا حق كسب و پیشه برای مستاجر در نظر گرفته می‌شد این حق به مستاجر تعلق می‌گرفت و اگر در سند این حق نوشته نشده باشد سرقفلی به فرد تعلق نمی‌گرفت.وی معتقد است: البته باید دانست كه سرقفلی را در قانون مالك و مستاجر نداشته‌ایم بلكه این به كار بردن كلمه سر قفلی در این قانون ابتدا در قانون شهرداری‌ها بوده است و این كلمه عبارت‌است از مالی که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و ذاتا قایم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی‌باشد. به عبارتی، اعم و اهم حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است.بهرامیان در مورد حق كسب و پیشه در مورد عقد اجاره در قراردادهای تجاری ادامه می‌دهد: حق کسب و پیشه حقی است که در نتیجه سازمان‌دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان‌دهی رفتار صحیح مستاجر حاصل می‌شود. به عبارتی، حق کسب‌و‌پیشه هر منفعت یا مزیتی است که مستاجر در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریانش دارد و این حقوق تدریجی‌الحصول صرفا در حق مستاجر از سوی مقنن و اجتماع به شکل آمره مورد حمایت قرار می‌گیرد و مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.وی ادامه می‌دهد: سرقفلی همان حق کسب‌وپیشه و تجارت است با این تفاوت که حق کسب قبل از سال 1376 به مرور زمان به ملک تعلق می‌گرفت ولی سرقفلی با پرداخت مبلغی به ایجاد می‌شود. شایان ذکر است اگر کسی سال 1375 یکسال قبل از سال 1376 كه سال تصویب قانون موجر مستاجر است ملک تجاری را اجاره کند اکنون جهت تخلیه قانون 1356 حاکم بوده و حق کسب مالک تا زمان تخلیه به ملک تعلق می‌گیرد.
 
با توجه به آنچه کارشناسان در گفت‌وگو با «حمایت» مورد تاکید قرار دادند، قراردادهایی که قبل از سال 1376 در مورد اماکن تجاری به تصویب رسیده‌اند تابع قانون موجر و مستاجر سال 1356 هستند اما قراردادهای منعقده بعد از سال 1376 چه تجاری باشند و چه مسکونی تابع قانون موجر و مستاجر سال 1376 هستند.
 
منبع : روزنامه حمایت